¿Qué son las Fibras y cómo puedes invertir en este instrumento?

"Si no te gusta leer ni la paja resumida, en la conclusión del artículo te dejo los puntos clave, pero también te recomiendo leer los riesgos asociados de que debes conocer de invertir en Fibras".

¿Qué son las FIBRAs? 

Imagina que tú y tus amigos quieren comprar un edificio enorme, pero ninguno de ustedes tiene suficiente dinero para hacerlo solo. Entonces, todos juntan su dinero y compran el edificio juntos. Después, alquilan los departamentos o locales y dividen el dinero de las rentas, entre todos dependiendo de cuánto invirtió cada uno (ojo  el dinero libre de gastos, es decir la utilidad neta).

Esto es lo que hacen las FIBRAs. Son como un "pool" donde mucha gente junta su dinero para comprar centros comerciales, oficinas, hoteles o almacenes. Luego, cuando esas propiedades se alquilan, las personas que pusieron dinero en ese pool reciben parte de las ganancias, y a veces, si el valor de las propiedades sube, también pueden ganar dinero cuando vendan su parte. Es decir, puedes obtener rendimientos por el flujo de efectivo de las rentas y por incremento de capital por una plusvalia en los inmuebles. 

Por lo tanto, con esto podríamos decir que el rendimiento por rentas depende de que tan eficiente es la gestión operativa y las condiciones de mercado; y el crecimiento de capital por plusvalía, por la ubicación estratégica, el desarrollo de infraestructura cercana y la seguridad para que puedan aumetar de valor.

Ahora veamos la definición técnica de lo que son las FIBRAS 

Las FIBRAs, o Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, son un instrumento financiero que permite a cualquier persona invertir en bienes raíces de manera accesible, es decir, para que puedas ser parte del "pool". Estos fideicomisos se crean para adquirir, construir, arrendar y administrar propiedades comerciales, como centros comerciales, oficinas, hoteles o naves industriales. Al invertir en una FIBRA, básicamente estás comprando una pequeña parte de estas propiedades y te conviertes en copropietario, recibiendo ingresos por las rentas que generan, además de beneficiarte del posible aumento en el valor de los inmuebles con el tiempo.

Las FIBRAs son similares a las acciones en el sentido de que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), es decir son un instrumento financiero formal, y una parte de los beneficios que generan se distribuyen regularmente a los inversionistas en forma de dividendos. Estas distribuciones provienen, en su mayoría, de los ingresos por las rentas cobradas por las propiedades que poseen.

Ejemplos de FIBRAs en México:

• FIBRA Uno (FUNO): La primera FIBRA en México, especializada en propiedades comerciales e industriales.
• FIBRA Prologis (FIBRAPL): Focada en propiedades logísticas e industriales.
• FIBRA Hotel (FIHO): Invertida en hoteles en toda la República.
• FIBRA Shop (FSHOP): Inversiones en centros comerciales.

Cada una de estas FIBRAs tiene un enfoque diferente dependiendo del tipo de bienes raíces en los que invierten, lo cual les permite diversificar su portafolio y ajustarse a diferentes sectores del mercado inmobiliario.

Aquí tienes una tabla con las FIBRAs más relevantes que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores, incluyendo sus rendimientos actuales, los rendimientos históricos de los últimos 10 años y el rendimiento total potencial que podrías ganar sumando los dividendos y el aumento de capital. 

¿Qué significan estos rendimientos?

1. Rendimiento Anual (%): Este número representa el porcentaje del valor de la inversión que se paga cada año como dividendo, basado en las rentas que generan las propiedades de la FIBRA.

2. Rendimiento Histórico (10 años): Este es el rendimiento total que han generado las FIBRAs durante los últimos 10 años, considerando tanto los dividendos pagados como la apreciación del precio de sus títulos.

3. Rendimiento Potencial (%): Es el posible rendimiento que un inversionista puede obtener en el futuro, considerando tanto los dividendos pagados como el aumento de valor de las propiedades en las que invierte la FIBRA. Esto puede variar dependiendo de la situación económica y del sector inmobiliario.

Ahora veamos un caso práctico  porque como dice Benjamin Franklin "dime y lo olvido, enséñame y lo recuerdo, involúcrame y lo aprendo"

Supongamos que tienes $100,000 y quieres invertir en varias FIBRAs. A continuación, te muestro una forma inteligente de distribuir tu dinero, basándonos en diversificar tu inversión para obtener buenos resultados y minimizar riesgos. 

Rendimientos Anuales en Dividendos

Si inviertes de esta manera, ganarías dividendos cada año basados en los porcentajes de rendimiento de cada FIBRA. Esto es lo que ganarías en un año solo en dividendos:

Rendimiento Anual: Dividendos + Aumento de Capital

Ahora, si además del dinero que recibes por las rentas (dividendos), las propiedades en las que inviertes aumentan su valor, tus ganancias podrían ser mayores. Aquí te muestro lo que podrías ganar combinando los dividendos y el aumento de valor de las propiedades:

Recuerden, el rendimiento por plusvalía es de capital, incremento en el precio de la FIBRA, el cual depende que los inmuebles de cada Fibra aumenten de valor.

Las FIBRAs son una excelente manera de invertir en bienes raíces sin tener que comprar una propiedad completa. Con una inversión diversificada de $100,000, podrías generar ingresos pasivos anuales a través de dividendos, y con el tiempo, podrías ver un aumento en el valor de tu inversión. A largo plazo, las FIBRAs son una opción sólida para hacer crecer tu dinero.

Riesgos de Invertir en Fibras

Ojo, antes de invertir en cualquier instrumento financiero formal y no formal, asegúrate de conocer el riesgo asociado, aquí te muestro los principales que debes tener en mente antes de Invertir en Fibras:

• Riesgo de mercado inmobiliario: Si el mercado inmobiliario sufre una caída, los valores de las propiedades que posee la FIBRA pueden disminuir, afectando tanto los dividendos como el valor de los títulos de la FIBRA. Factores como la sobreoferta de inmuebles o una recesión económica pueden impactar negativamente.

• Vacancia o bajos ingresos por rentas: Si los inmuebles de la FIBRA no se alquilan o sufren altas tasas de vacancia, los ingresos por rentas disminuirán, lo que afectará los dividendos distribuidos a los inversionistas. Esto puede ocurrir por falta de demanda en ciertas zonas o sectores económicos (como el comercial o industrial).

• Riesgo de tasas de interés: Las FIBRAs son sensibles a los cambios en las tasas de interés. Cuando las tasas de interés suben, los rendimientos de otros instrumentos como los bonos gubernamentales pueden volverse más atractivos, lo que puede llevar a una caída en el precio de las FIBRAs.

• Riesgo de gestión: La rentabilidad de una FIBRA depende en gran medida de la capacidad de sus gestores para adquirir, desarrollar y administrar los inmuebles de manera eficiente. Una mala gestión o decisiones erróneas pueden reducir los ingresos y el rendimiento para los inversionistas.

• Riesgo de liquidez: Aunque las FIBRAs cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores, en algunos casos pueden tener menos liquidez que otras acciones o instrumentos financieros, lo que puede dificultar vender rápidamente una inversión sin afectar el precio.

• Riesgo de valuación de propiedades: Los inmuebles de la FIBRA se valúan periódicamente, y las fluctuaciones en el valor de los bienes raíces pueden afectar tanto el valor de la FIBRA como los dividendos. Las valuaciones pueden ser afectadas por factores como cambios en la regulación, la economía o la demanda local.

• Riesgos regulatorios: Cambios en las leyes fiscales o normativas sobre el sector inmobiliario o los fideicomisos pueden impactar el rendimiento y la operación de las FIBRAs, afectando a los inversionistas.

Pero como bien dice Robert Kiyosaki, que sin duda recomiendo leer, todos los instrumentos financieros formales tienen un RIESGO ASOCIADO y es importante conocerlo, pero es MÁS RIESGOSO la gratificación inmediata, la avaricia y la falta de educación financiera.

Espero que este artículo les haya agregado valor y mayor claridad de lo que son las FIBRAS, recuerden cuando se trata de invertir, lo importante es usar nuestro CEREBRO RACIONAL, analizar y aprender en donde estamos invirtiendo. 

Conclusión

Por último, y a manera de conclusión si deciden pasarse directo hasta aquí, les dejo los puntos más importantes que cualquier persona debe saber sobre las FIBRAs, de forma clara y concisa:

• Qué son las FIBRAs: Son fideicomisos que invierten en bienes raíces comerciales como centros comerciales, oficinas, hoteles y más, generando ingresos por rentas.

• Funcionamiento: Al invertir en una FIBRA, te conviertes en copropietario de inmuebles y recibes parte de las rentas generadas por ellos en forma de dividendos.

• Accesibilidad: Invertir en FIBRAs permite acceder al mercado inmobiliario con menos dinero que comprar una propiedad completa.

• Cotización: Las FIBRAs cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), lo que permite comprar y vender títulos fácilmente.

• Ingresos por Dividendos: Una parte importante de los beneficios proviene de los dividendos, que son pagos regulares basados en las rentas cobradas por las propiedades.

• Aumento de Capital: Además de los dividendos, las FIBRAs también pueden generar ganancias si el valor de las propiedades aumenta con el tiempo.

• Diversificación: Al invertir en varias FIBRAs que cubren diferentes sectores (comercial, industrial, hotelero), reduces el riesgo y maximizas el potencial de ganancias.

• Rendimientos: Las FIBRAs ofrecen rendimientos anuales por dividendos (alrededor de 6%-8%) y un rendimiento potencial más alto cuando se suma el aumento en el valor de las propiedades (10%-15%).

• Recomendación para inversores: Diversificar la inversión entre diferentes FIBRAs para maximizar los ingresos y minimizar el riesgo es clave para un portafolio exitoso.

• Inversión a largo plazo: Las FIBRAs son ideales para quienes buscan generar ingresos pasivos y crecimiento a largo plazo, ya que los bienes raíces suelen aumentar de valor con el tiempo.

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